Coronado es la comunidad de playa más completa de Panamá Oeste: a unos 85 km de la Ciudad de Panamá por la Panamericana, con supermercados, clínicas, restaurantes y dos campos de golf. Por eso es el primer lugar donde mira quien busca una casa de playa para los fines de semana, para jubilarse o para alquilar — sea panameño o extranjero.
Esta guía explica cómo se compra una casa o un apartamento en Coronado y en las playas vecinas (Gorgona, Nueva Gorgona, Buenaventura, San Carlos): qué se revisa, qué se firma, cuánto cuesta cerrar y qué impuestos se pagan después.
¿Quién puede comprar una propiedad en Panamá?
Cualquier persona, panameña o extranjera, con los mismos derechos. La Constitución de Panamá protege la propiedad privada de los extranjeros igual que la de los panameños. Un extranjero puede comprar una propiedad titulada a su nombre o a nombre de una sociedad, sin residencia y sin permisos especiales.
Hay una excepción que conviene conocer: los extranjeros no pueden ser dueños de tierra a menos de 10 km de las fronteras. No afecta a Coronado ni al resto de la costa de Panamá Oeste.
Panamá usa el dólar desde hace más de un siglo. Para un comprador de otro país no hay riesgo cambiario dentro del país: precio, cierre e impuestos, todo en dólares.
El proceso de compra, paso a paso
Defina para qué es la casa y cuánto quiere invertir
No es lo mismo una casa de playa para los fines de semana que una vivienda para vivir todo el año o un apartamento para alquilar. Coronado tiene desde apartamentos estudio de unos $70,000 hasta casas frente al mar de más de $3,000,000. Gorgona y Nueva Gorgona suelen tener mejores precios por lo mismo; Buenaventura es el segmento de lujo.
Trabaje con una corredora con licencia
En Panamá los corredores de bienes raíces deben tener licencia. Una corredora que conoce la zona le ahorra visitas inútiles, sabe qué residencial tiene problemas de agua o de vías, negocia el precio y coordina a los abogados. En Coronado y Playas, Margarita de Vallarino de Margarita's Properties (licencia PN 5442) lleva más de 15 años acompañando compradores en este mismo proceso.
Visite las propiedades
En Coronado va a ver casas dentro de residenciales cerrados, casas independientes, apartamentos en PH y lotes. Quien viene de fuera normalmente dedica 3 a 5 días y ve entre 8 y 15 propiedades antes de decidir. Pregunte siempre por el agua (muchas casas tienen pozo propio), la luz y el internet: con pozo, paneles solares con baterías y Starlink, se vive cómodo todo el año.
Haga la oferta y firme la promesa de compraventa
Si el vendedor acepta, ambas partes firman una promesa de compraventa: el contrato que fija el precio, la forma de pago, el abono (normalmente desde el 10%, aunque el vendedor puede pedir más) y la fecha de cierre. Pídale a su abogado que la redacte o la revise antes de firmar.
Revise el título en el Registro Público
Su abogado verifica en el Registro Público que el vendedor es el dueño, que la finca no tiene hipotecas, embargos ni demandas, y que el impuesto de inmueble está al día. Si es un PH, también se revisa que las cuotas de mantenimiento estén pagadas. Esta revisión toma normalmente de 2 a 3 semanas y es el paso más importante de toda la compra.
Firme la escritura en la notaría
El traspaso se hace con una escritura pública ante notario. El comprador paga el saldo, el vendedor firma el traspaso y la escritura se presenta al Registro Público. Antes de firmar, el vendedor debe haber pagado los impuestos de la venta que le corresponden.
Inscripción y entrega de llaves
La inscripción en el Registro Público toma normalmente de 2 a 4 semanas. Desde que queda inscrita, usted es el dueño legal de la propiedad.
¿Se puede comprar con hipoteca?
Sí, si usted es panameño o residente con ingresos en Panamá: los bancos locales financian casas y apartamentos, también de playa, con las condiciones usuales de cada banco. Para un extranjero sin residencia es difícil, aunque no imposible; la gran mayoría de las compras de extranjeros en Coronado son de contado. Si necesita financiamiento, Margarita le puede poner en contacto con bancos que evalúan a compradores de fuera.
Gastos de cierre: cuánto paga cada parte
| Concepto | Monto aproximado | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Abogado | 1%–2% del precio | Comprador |
| Notaría y Registro Público | Variable según el precio | Comprador |
| Impuesto de transferencia (ITBI) | 2% del precio o del valor catastral, el mayor | Vendedor |
| Adelanto del impuesto sobre la renta (ganancia de capital) | 3% del precio o del valor catastral, el mayor | Vendedor |
| Comisión del corredor | — | Vendedor |
Para el comprador, los gastos de cierre suelen quedar entre el 2% y el 4% del precio. El impuesto de transferencia, el adelanto del impuesto sobre la ganancia y la comisión del corredor los paga el vendedor. Por ley, el impuesto de transferencia no se le puede pasar al comprador por contrato.
Si compra una vivienda nueva, directo al promotor: desde agosto de 2026, la Ley 546 exonera del impuesto de transferencia los primeros $120,000 en la primera venta de vivienda nueva, con condiciones de plazo desde el permiso de ocupación. No aplica a reventas.
El impuesto de inmueble: dos tarifas distintas
Este es el punto donde más se equivocan las guías. Panamá tiene dos tarifas de impuesto de inmueble, según si la propiedad está registrada como su vivienda principal o no.
Si es su vivienda principal (registrada como tal ante la DGI)
| Valor catastral | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta $120,000 | 0% — no paga |
| $120,001 a $700,000 | 0.5% |
| Más de $700,000 | 0.7% |
Cualquier otra propiedad — por ejemplo, una casa de playa de fin de semana
| Valor catastral | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta $30,000 | 0% |
| $30,001 a $250,000 | 0.6% |
| $250,001 a $500,000 | 0.8% |
| Más de $500,000 | 1% |
Si la casa de Coronado va a ser donde usted vive, regístrela como vivienda principal: la diferencia es grande. Si vive en la ciudad y la casa de playa es para los fines de semana, presupueste la segunda tabla. Las construcciones nuevas pueden tener exoneraciones temporales sobre las mejoras; su abogado le confirma si la propiedad las tiene.
¿Comprar una propiedad le da residencia?
Para ser dueño no necesita visa. Pero si usted es extranjero y quiere vivir en Panamá, varias visas de residencia se apoyan en la compra de una propiedad. La más directa es la de Inversionista Calificado, que el Decreto Ejecutivo 17 de septiembre de 2026 dejó así:
| Inversión | Monto mínimo |
|---|---|
| Propiedad nueva, primera venta (directo al promotor) | $300,000 |
| Propiedad de reventa | $500,000 |
| Valores en la Bolsa de Panamá | $500,000 |
| Depósito a plazo en Banco Nacional o Caja de Ahorros | $500,000 |
| Depósito a plazo en banca privada | $750,000 |
La inversión se debe mantener cinco años. Hay otras visas — Países Amigos, Pensionado, Solvencia Económica — con requisitos distintos; los montos cambian con frecuencia, así que confírmelos con un abogado de migración antes de decidir. Margarita trabaja con abogados de confianza para eso.
¿Cuánto cuesta una casa en Coronado y Playas?
| Tipo de propiedad | Rango de precio |
|---|---|
| Apartamentos en PH | $120,000 – $800,000 |
| Casas de rango medio | $250,000 – $500,000 |
| Villas de lujo | $500,000 – $3,000,000+ |
| Lotes (interior y con vista al mar) | $70,000 – $3,000,000+, según ubicación |
| Lotes frente al mar | Desde $700,000 |
Gorgona y Nueva Gorgona, a pocos minutos de Coronado, suelen estar entre 20% y 40% por debajo del centro de Coronado para propiedades comparables. Buenaventura, en cambio, está por encima.
Cinco consejos antes de firmar
Use siempre un abogado panameño. No es obligatorio, pero la revisión del título en el Registro Público es lo que le protege de comprar una finca con hipoteca, embargo o un problema de linderos.
Distinga título de derecho posesorio. En Coronado y en los residenciales las propiedades son tituladas. Algunos terrenos rurales o de playa fuera de los desarrollos son solo derechos posesorios: valen menos por una razón, tienen más riesgo y necesitan revisión legal especializada.
Si compra en un PH, lea el reglamento. Revise la cuota de mantenimiento, si está al día y qué permite el reglamento (alquiler por días, mascotas, remodelaciones).
Pregunte por el agua. En buena parte de la costa el agua municipal es limitada y muchas casas dependen de pozo. No es un problema si el pozo está bien hecho, pero es lo primero que hay que verificar.
Si compra a nombre de una sociedad anónima, verifique a quién están las acciones. Comprar mediante una S.A. puede tener ventajas, pero ha habido casos de abogados que registraron las acciones a su propio nombre. Trabaje solo con abogados recomendados y verifique usted mismo la documentación. Y no asuma que vender la sociedad en lugar de la propiedad evita impuestos: consúltelo con su abogado.
Los precios son rangos de mercado indicativos y los impuestos y requisitos de visa cambian. Están vigentes a la fecha de esta guía pero pueden cambiar, y nada aquí es una cotización ni asesoría legal o tributaria. Para precios actuales de una propiedad concreta, escríbale a Margarita por WhatsApp +507 6678-3702.
¿Listo para buscar su casa en Coronado?
Margarita de Vallarino ha acompañado a cientos de compradores, panameños y extranjeros, en la costa pacífica. Escríbale para una consulta sin costo.
💬 Contactar a MargaritaPreguntas frecuentes
Más guías de Margarita's Properties
Las mejores zonas para vivir en Coronado y Playas
Visas de residencia en Panamá para compradores de propiedad
El potencial de las playas cerca de Coronado
¿Boquete o Coronado? Montaña o playa
Boquete y Chiriquí — el mercado de montaña
Propiedades en venta